A rotatividade de vagas de garagem em condomínios é apresentada frequentemente como uma solução democrática para evitar conflitos entre vizinhos. No entanto, o sistema de sorteio anual transfere para a convenção a responsabilidade de gerir um bem que, juridicamente, possui contornos bastante específicos. A ideia de que "todos têm o mesmo direito" ignora que, em muitos casos, a vaga está atrelada à escritura da unidade, gerando um descompasso entre a expectativa do morador e o que está registrado na matrícula do imóvel.
A natureza da vaga é o primeiro ponto de atrito. Se a convenção do condomínio prevê sorteios, é fundamental observar se essa regra não atropela o direito de propriedade individual. Quando a vaga faz parte da unidade autônoma, ela é um bem privado, e o uso de sorteios pode ser questionado por proprietários que, ao adquirirem o imóvel, pagaram por uma localização específica ou por dimensões diferenciadas.
Para compreender os riscos dessa prática, é preciso analisar como diferentes perfis são afetados:
A decisão de manter ou abolir o sorteio anual não deve ser baseada na conveniência momentânea ou na busca por uma "paz social" superficial. O critério fundamental para essa escolha deve ser a consulta rigorosa à convenção do condomínio e, principalmente, à descrição das vagas nas matrículas dos imóveis. Se a convenção prevê o sorteio mas a escritura define a vaga, o risco de questionamento judicial é iminente. Antes de validar qualquer sorteio, verifique se a autonomia individual está sendo respeitada ou se a assembleia está avançando sobre direitos que o registro de imóveis já consolidou.